Riceviamo e volentieri pubblichiamo integralmente le risposte fornite con celerità dall’Amministrazione Comunale di Lucca alle domande avanzate, nei giorni scorsi, dalla Redazione de Lo Schermo in merito al progetto di riqualificazione dell’area Ex-Manifattura.
Perché con l’adozione della variante al Regolamento Urbanistico si è previsto che un intervento così importante per il futuro della città come quello sulla Ex-Manifattura possa essere autorizzato con un permesso diretto, in contrasto con le leggi urbanistiche in materia di progetti di particolare complessità e rilevanza e con la giurisprudenza amministrativa?
Non c’è contrasto con le leggi urbanistiche, non c’è niente di illegittimo o di irregolare. Abbiamo fatto un gran lavoro proprio in questo senso: abbiamo adottato una variante al regolamento urbanistico all’interno dell’assise più importante, il consiglio comunale. Quando un atto arriva in consiglio ha tutti i pareri di legge. Siamo convinti, altresì, che alcuni snellimenti nelle procedure siano necessari per far funzionare il paese, altrimenti questo Paese non potrà andare avanti.
Perché, invece, non è si è ritenuto di discutere un piano di recupero in Consiglio Comunale con la partecipazione delle opposizioni, considerato che tale piano – fra i vari strumenti attuativi – è per Legge quello più attinente a quella filosofia di Rigenerazione Urbana che il progetto COIMA dichiara di voler perseguire?
Innanzitutto la proposta di COIMA – Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca è una proposta che parte dall’idea di una piazza pubblica. Sulla rigenerazione dell’area Manifattura se ne è ragionato e parlato con l’opposizione quando si è andati ad approvare le varianti al Regolamento urbanistico. Se ne discute dal 2015, quindi se ne è parlato abbondantemente, proprio in relazione alle questioni che riguardano l’urbanistica.
Perché l’Amministrazione, piuttosto che elaborare dei propri progetti di fattibilità da mettere a gara ai sensi dell’art. 183 del Codice Appalti, ha delegato interamente la proposta ad un privato? Non sarebbe stato più opportuno che l’Amministrazione decidesse le destinazioni e poi, su di esse, elaborasse un progetto di fattibilità sul quale far intervenire il privato?
In realtà è proprio il contrario. L’amministrazione comunale ha portato in consiglio comunale, a luglio 2016, il masterplan complessivo sull’ex Manifattura: è un vero e proprio atto di indirizzo che riguarda l’intero complesso della Manifattura, sud e nord, e che traccia il percorso della riqualificazione. Qui si parlava già di destinazioni. Ma non è tutto: con la variante urbanistica, infatti, approvata anch’essa in consiglio comunale, definiamo nel dettaglio le destinazioni del recupero dell’ex Manifattura. Con questo stesso atto, inoltre, introduciamo l’intervento diretto, al posto del programma complesso previsto in origine: si tratta di una procedura semplificata, prevista dalla legge, che permette alla città di vedere riqualificata quell’area In tempi certi. Bisogna inoltre chiarire alcune cose: sulla parte nord della Manifattura il Comune ha fatto quello che riteneva opportuno fare per sé, con un progetto di recupero, costruito anche attraverso un percorso di partecipazione, e sarà la parte che resterà direttamente in mano al Comune, che dovrà gestirla e mantenerla. Poi cosa facciamo della parte a sud? La abbandoniamo a se stessa e la lasciamo nell’incuria? Per noi anche quella parte deve ridiventare città, in diretto collegamento e dialogo con la parte nord, con le funzioni proprie della città: servizi, comparto produttivo, residenza. Le strutture che servono al Comune, il Comune deve mantenerle in proprio, non possono essere delegate a un privato, anche perché poi che facciamo andiamo a pagare l’affitto a un privato? Cosa dici al privato? Mi serve che cosa? Se indico cosa mi serve, a patto che ci sia un privato disposto a finanziare il progetto, poi che si fa? Chi lo mantiene? E il resto dell’area come vive? Che si fa, una riqualificazione a pezzi? O si apre un teatro nel nulla?
Nella proposta di project presentata da COIMA, oltre alla “realizzazione e gestione di un parcheggio”, si parla di “connesse opere di riqualificazione urbana comprensive di una nuova piazza e delle aree limitrofe alla Ex-Manifattura”. In che cosa consistono tali opere? Il Baluardo San Paolino verrà, alla luce di quanto appena detto, affidato e gestito da COIMA?
Le Mura sono pubbliche e pubbliche restano. Il Baluardo San Paolino resta del Comune: non si vende nulla.
Come contributo pubblico al progetto del parcheggio, il Comune di Lucca cederebbe a COIMA anche gli ulteriori beni immobili della Ex-Manifattura ad un prezzo di 3.2 milioni di euro. Perché questa cifra, quando nel 2014 gli stessi identici beni venivano valutati dall’Amministrazione 6.5 milioni di euro?
La cifra è stata stimata da un soggetto terzo, dopo apposita valutazione, sulla base anche delle necessità di provvedere ad alcune bonifiche significative che riguardano proprio quell’area. Poi non bisogna dimenticare che una parte delle metrature, prima disponibili, ora l’ha prese il Comune per il Museo del Fumetto.
Trasferendo i beni ad un privato come COIMA, gli interventi sugli immobili sarebbero dunque sottratti al piano attuativo ed autorizzati con un mero permesso di costruire?
Una volta ceduta la proprietà, gli interventi saranno quelli ammessi dalle funzioni previste dal Regolamento urbanistico e dalla variante al regolamento urbanistico.
Quale destinazione urbanistica avrebbero questi beni immobili? Si parla di nuovi appartamenti e di attività commerciali: è vero? In che misura percentuale saranno distribuite le destinazioni?
Sono tutte questioni da discutere successivamente. Comunque la cosa più interessante sarebbe di avere lì delle realtà che appartengono alla contemporaneità: non è immaginabile la presenza di attività concorrenziali con il resto del centro storico, lì bisogna riformare una parte della città. Quindi l’idea è di avere una parte di residenza, necessaria anche per avere un presidio stabile in quell’area, che non vogliamo apra la mattina e chiuda la sera. Quell’area deve essere vissuta e frequentata dalla città e da chi ci vive. Una giusta presenza di varie possibilità: abitazioni (cosa prevista anche in passato) e attività produttive di ultimissima generazione. Imprese, presenti sul nostro territorio, composte da diverse centinaia di lavoratori, che possano far vivere la città ogni giorno e richiamare nuove persone in centro, con ricadute positive per tutta la città.
È davvero necessario costruire nuovi appartamenti all’interno del centro storico, alla luce dell’elevato numero degli immobili già sfitti e inutilizzati?
È necessario realizzare un presidio stabile in quel luogo che ha a che fare anche con l’abitazione, visto che quello è un luogo chiuso, semplicemente recintato, quindi è un luogo che rischia di aprirsi la mattina e chiudersi la sera e noi questo non lo vogliamo. Vogliamo riportare la città, nell’interezza delle sue funzioni, a vivere anche in quel comparto. Il residenziale è sempre stato presente alla Manifattura in tutti gli atti anche del passato.
Ci sono consulenti del Comune di Lucca che sono, allo stesso tempo, anche consulenti di COIMA? C’è un possibile conflitto di interessi?
Non c’è nessun conflitto di interessi.
Il nuovo parcheggio ingloberebbe i parcheggi già esistenti in Piazza Cittadella (104 posti), quelli di Via del Pallone e di Piazzale Verdi (132 posti): i nuovi posti auto dell’autorimessa multipiano sarebbero, quindi, appena 189. L’intero intervento sull’area Ex-Manifattura può essere giustificato solo dalla creazione di 189 posti auto?
Sono 189 posti auto in più rispetto a quelli esistenti. Considerando poi che ci sarà anche piazzale Verdi, la situazione nel suo complesso assume una dimensione un po’ diversa e bisogna anche tenere conto che i parcheggi attuali sono sfruttati all’80 per cento. Sarebbe bene ricordarsi anche di quando non si parlava proprio di parcheggi nell’ex Manifattura, ma si ragionava di fantomatici parcheggi multi-piano (con il raddoppio dei posti auto e un secondo piano in altezza) al Carducci e al Palatucci.
La gestione del parcheggio garantirebbe a COIMA un introito annuo di 1.5 milione di euro. Tale cifra non è già di per sé sufficiente per rientrare dell’investimento fatto, senza la necessità di cedere a COIMA anche la restante parte della Ex-Manifattura?
È proprio la visione di fondo che è diversa: il parcheggio/piazza con intorno ruderi e macerie è esattamente quello che non ci interessa. Per noi, e l’abbiamo sempre detto, la visione è un’altra: vogliamo riportare nuova vita in quel posto, ricreare socialità, riportare funzioni, residenza, movimento, presenza lavorativa e aggregativa. Il programma Coima-Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca parte infatti da un’idea di piazza/parcheggio e comprende anche il rifacimento dell’intero complesso. Perché è proprio il rifacimento dell’intero complesso, nel quale riportare funzioni, che permette alla città di riavere movimento e vitalità anche in quella zona.
Considerato che la Fondazione Cassa di Risparmio (di cui il Comune è socio) per Legge non può svolgere attività di impresa, il Comune non ritiene che la costituzione di un fondo – partecipato esclusivamente dalla Fondazione – a cui affidare l’intero progetto costituisca un’elusione della normativa di settore?
Il Comune non è socio della Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca: nessun ente pubblico è socio. I soci sono persone fisiche, elette dall’assemblea, e non possono avere incarichi pubblici. Detto questo, la Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca può fare interventi attraverso due modalità: con il patrimonio o con le erogazioni. Quest’ultime non nascono dal nulla, ma nascono dal rendimento del patrimonio. Se però la Fondazione interviene con il patrimonio, è bene che ci sia redditività del patrimonio stesso, altrimenti non ci sarebbero neanche le erogazioni dei contributi di cui beneficiano migliaia di soggetti, pubblici, no-profit, sociali, culturali, su tutto il territorio, anno dopo anno. Quindi la Fondazione ha bisogno di una redditività del patrimonio. Poi che la redditività la tragga dalla partecipazione a fondi azionari o la tragga da un fondo immobiliare non crea differenza.
Considerato che la Fondazione gestisce il risparmio dei cittadini lucchesi, il Comune ha verificato – a tutela degli stessi cittadini – quale redditività la Fondazione garantisce di conseguire? Sulla base di quali previsioni di mercato?
Il problema di come la Fondazione gestisce il proprio patrimonio è un problema della Fondazione stessa, che è un soggetto privato, ancorché nella gestione di un patrimonio che appartiene al pubblico. Quindi la Fondazione avrà fatto le sue valutazioni, come è obbligatorio e opportuno che sia. Il Comune farà le proprie valutazioni: stiamo analizzando e valutando l’unica manifestazione d’interesse arrivata sulla parte sud dell’ex Manifattura, che è quella appunto di Coima-Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca. E la stiamo valutando secondo un principio di fondo che abbiamo ripetuto fin dall’inizio: ogni cosa deve essere fatta secondo un principio di pubblica utilità.
NOTA A MARGINE: le domande si definiscono tali perché non dovrebbero contenere una risposta preconfezionata e non dovrebbero influenzare il pensiero o la valutazione di chi legge. La valutazione delle questioni, da parte di chi legge, infatti, dovrebbe essere sviluppata sulla base delle risposte, che servono proprio a informare il lettore. Spiace constatare che le domande in questione contengono in partenza affermazioni travestite da domande: sono quindi viziate all’origine e non consentono una riflessione libera e priva di pregiudizi rispetto a una vicenda importante e delicata, sulla quale tante inesattezze sono state dette con tanta superficialità e a dimostrazione di questo si può constatare che la tredicesima domanda è in contraddizione con le dodici precedenti. Detto questo, però, l’amministrazione comunale di Lucca ha voluto rispondere punto dopo punto perché c’è una cosa che non si deve temere mai: la verità. Che può essere adombrata, messa in discussione, coperta di fake-news e falsità, ma poi, colpo su colpo, viene fuori. Forte, libera e coraggiosa.
